Bakıda mənzil bazarında qiymət artımı son dövrlərdə diqqət çəkən əsas iqtisadi məsələlərdən biridir. Paytaxtda daşınmaz əmlakın bahalaşmasını yalnız mənzilə olan tələbin artması ilə izah etmək mümkün deyil. Bu prosesə tikinti xərclərinin yüksəlməsi, torpaq sahələrinin məhdudluğu, əhalinin və iqtisadi aktivliyin Bakıda cəmlənməsi, mənzilin investisiya alətinə çevrilməsi, eləcə də ipoteka və kredit imkanları kimi bir sıra amillər təsir göstərir.
Xüsusilə yeni tikililərdə torpaq, tikinti materialları və əməkhaqqı xərclərinin artması mənzillərin maya dəyərinin yüksəlməsinə gətirib çıxarır. Digər tərəfdən, paytaxtda yeni layihələr üçün əlverişli torpaq sahələrinin məhdud olması təklifin genişlənməsini çətinləşdirir. Tələb isə iş, təhsil və xidmətlərin əsas hissəsinin Bakı şəhərində cəmlənməsi fonunda yüksək olaraq qalır.
Mənzilin yalnız yaşayış vasitəsi deyil, həm də kapitalın qorunması və kirayə gəliri əldə edilməsi üçün investisiya aləti kimi nəzərdən keçirilməsi bazardakı tələbi əlavə olaraq gücləndirir. Bununla yanaşı, yeni mənzil təklifinin tələbin artım tempinə tam uyğunlaşa bilməməsi qiymətlərin formalaşmasına təsir edən mühüm amillərdən biri olaraq qalır.
Mövcud vəziyyəti daha dərindən təhlil etmək, Bakıda mənzil qiymətlərinin artmasının əsas səbəblərini və bu tendensiyanın bazara mümkün təsirlərini aydınlaşdırmaq məqsədilə Gundelik.az iqtisadçı Samir Heydərovla müsahibə hazırlayıb.
Samir müəllim, Bakıda mənzil qiymətlərinin artmasını yalnız tələbin çoxalması ilə izah etmək nə dərəcədə doğrudur?
– Bakıda mənzil qiymətlərinin artmasına bir neçə iqtisadi amil eyni vaxtda təsir göstərir. Tələbin artması mühüm faktordur, lakin bunu yeganə səbəb kimi təqdim etmək düzgün olmaz. Tikinti xərclərinin yüksəlməsi, torpaq sahələrinin məhdudluğu, investisiya məqsədilə mənzil alışlarının artması, əhalinin və iqtisadi aktivliyin Bakıda cəmlənməsi, həmçinin təklifin tələbi tam qarşılamaması qiymətlərin formalaşmasında mühüm rol oynayır.
Tikinti xərclərinin artması mənzil qiymətlərinə necə təsir edir?
– Yeni tikililərin qiymətində tikinti xərclərinin xüsusi çəkisi böyükdür. Torpaq, tikinti materialları, əməkhaqqı, kommunal və digər xərclərin yüksəlməsi tikinti şirkətlərinin maya dəyərini artırır. Nəticədə bu artım müəyyən həddə mənzillərin satış qiymətlərində də öz əksini tapır.
Bəs Bakıda torpaq qıtlığının mənzil qiymətlərinə təsiri nə qədərdir?
– Xüsusilə şəhərin mərkəzi və iqtisadi aktivliyin yüksək olduğu ərazilərdə tikinti üçün əlverişli torpaq sahələrinin məhdudluğu qiymətlərə ciddi təsir göstərir. Yeni layihə üçün torpaq əldə etmək bahalaşdıqca, həmin xərc tikilən mənzilin maya dəyərinə daxil edilir. Buna görə torpağın qiyməti ilə mənzil qiyməti arasında birbaşa əlaqə yaranır.
Mənzilin investisiya vasitəsinə çevrilməsi bazardakı qiymətlərə necə təsir göstərir?
– İnsanların bir hissəsi mənzili yalnız yaşamaq üçün deyil, həm də vəsaitini qorumaq və gələcəkdə kirayə gəliri əldə etmək məqsədilə alır. Belə alışlar mənzil bazarında əlavə tələb formalaşdırır. Xüsusilə daşınmaz əmlakın etibarlı investisiya vasitəsi kimi qəbul edilməsi müəyyən dövrlərdə qiymətlərə təzyiq yarada bilər.
Bakı əhalisinin artması və iqtisadi aktivliyin paytaxtda cəmlənməsi mənzil bazarına hansı təsiri göstərir?
– Bakı ölkənin əsas iqtisadi, təhsil və xidmət mərkəzi olaraq qalır. İş imkanlarının, ali təhsil müəssisələrinin və müxtəlif xidmətlərin böyük hissəsinin paytaxtda yerləşməsi mənzilə olan struktur tələbi saxlayır. Bu isə bazarda uzunmüddətli tələb amilinin mövcudluğunu şərtləndirir.
İpoteka və kredit imkanlarının genişlənməsi mənzil qiymətlərinin artmasına təsir edə bilərmi?
– Kredit və ipoteka imkanlarının genişlənməsi mənzil almaq imkanına malik insanların sayını artıra və müəyyən seqmentlərdə tələbi gücləndirə bilər. Lakin burada faiz dərəcələri və kredit şərtləri də mühüm əhəmiyyət daşıyır. Faizlərin yüksək olması kredit vasitəsilə mənzil almaq imkanını məhdudlaşdırdığından, ipotekanın qiymətlərə təsiri bütün bazarda eyni səviyyədə olmur.
Təklifin tələbdən geri qalması qiymət artımını necə sürətləndirir?
– Mənzil bazarında tələb sürətlə artdığı halda yeni mənzillərin təklifini eyni sürətlə artırmaq həmişə mümkün olmur. Torpaq sahələrinin məhdudluğu, tikinti prosesinin vaxt aparması və yüksək maliyyə xərcləri təklifin elastikliyini azaldır. Belə vəziyyətdə əlavə tələb qiymətlərə daha güclü təsir göstərə bilər.
Bakıda mövcud tikinti həcminin mənzil tələbatının yalnız müəyyən hissəsini qarşıladığı bildirilir. Bu barədə nə demək olar?
– Bəzi bazar ekspertlərinin qiymətləndirmələrində mövcud tikinti həcminin formalaşan tələbatın təxminən 30 faizini qarşıladığı qeyd olunur. Lakin bu rəqəmi rəsmi statistika kimi qəbul etmək olmaz. Çünki mənzilə olan tələbin hesablanması üçün istifadə olunan metodologiyalar fərqlənə bilər. Burada əsas məsələ odur ki, bazarda mövcud təklifin tələbi tam şəkildə qarşılaya bilməməsi qiymətlərin formalaşmasına təsir edən amillərdən biridir.
Beləliklə, Bakıda mənzil qiymətlərinin artımını hansı əsas iqtisadi amillərin nəticəsi kimi qiymətləndirmək olar?
– Burada bir neçə amilin birgə təsirindən danışmaq daha doğru olar. Torpağın məhdudluğu və bahalılığı, tikintinin maya dəyərinin yüksəlməsi, investisiya məqsədli tələbin mövcudluğu, əhali və iqtisadi aktivliyin Bakıda cəmlənməsi və təklifin tələbin artım tempinə tam uyğunlaşa bilməməsi qiymətlərin formalaşmasına birlikdə təsir göstərir. Buna görə mənzil bazarındakı qiymət artımını yalnız “tələb çoxalıb” ifadəsi ilə izah etmək iqtisadi mənzərəni tam əks etdirmir.
